住宅ローン控除は年々むずかしくなり、さらに金利上昇のニュースも続いています。
「控除は減った？」「このまま返して大丈夫？」と感じるのは、とても自然なことです。
この記事では、住宅ローン控除の最新ルールを整理したうえで、
借り換えシミュレーションを使って不安を“数字”に変える方法まで、順番に解説します。
住宅ローン控除の基本ルール（2025年時点）
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、
年末ローン残高 × 0.7％を、所得税・住民税から差し引く制度です。
ただし重要なのは、次の3点です。
- 借入には上限額がある
- 税額が少ない年は満額戻らない
- 控除は年数限定（原則10〜13年）
控除額の目安
- 2,000万円 → 年最大14万円
- 3,000万円 → 年最大21万円
- 4,000万円 → 年最大28万円
- 5,000万円 → 年最大35万円
※国税庁「住宅借入金等特別控除（タックスアンサー／2025年版）」
新築は「性能」で差がつく時代に
2024年以降の大きな改正点は、住宅の性能重視です。
- 認定住宅
- ZEH水準省エネ住宅
- 省エネ基準適合住宅
これらは控除対象になりますが、
省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として控除対象外になりました。
「とりあえず新築なら控除できる」という時代は終わっています。
性能証明書の有無が、控除を受けられるかどうかを分けます。
中古住宅はシンプルだが上限に注意
中古住宅はルールが比較的わかりやすいです。
- 認定住宅：上限3,000万円／10年
- その他の住宅：上限2,000万円／10年
ここでもカギになるのは証明書です。
同じ中古でも、先ほどと同様の認定の有無で控除額が大きく変わります。
2024〜2025年改正の本質
今回の改正を一言でまとめると、「量から質へ」です。
- 控除総額は抑制
- 高性能住宅を優遇
- 子育て・若年世帯への配慮は継続（条件あり）
つまり、
「控除があるから借りて得」ではなく、「家計全体で無理がないか」を見る時代になりました。
控除額だけ見ても、答えは出ない
ここで一度、立ち止まって考えてみてください。
住宅ローンの正解は、
控除額 − 支払利息 − 将来リスクのバランスです。
たとえば、
- 控除が年20万円あっても
- 金利が0.5％上がれば
- 総利息は数百万円増えることもあります
逆に、
控除が減っても借り換えで金利を下げれば、総支払額は減るケースもあります。
金利上昇局面で増えている「3つの悩み」
最近、特に多いのは次の悩みです。
- 変動金利のままで大丈夫か不安
- 固定にすると損しそうで決めきれない
- 借り換えの効果があるのか分からない
この悩み、感覚で考えるほど不安は大きくなります。
だからこそ必要なのが、借り換えシミュレーションです。
借り換えシミュレーションが不安を解決する理由
借り換えシミュレーションをすると、次のことが分かります。
- 今の金利のまま返した場合の総支払額
- 借り換えた場合の月々返済額
- 金利が＋0.3％／＋0.5％になった場合の影響
- 諸費用を含めた本当の損益分岐点
もし借り換えを検討するなら
住宅ローンの見直しは、「今すぐ動くべきかどうか」を決める作業でもあります。
大切なのは、借り換えた方が得か損かではなく、今の条件を続けた場合と比べてどうかを知ることです。
金利が上がるか下がるかは、誰にも正確には分かりません。
だからこそ、ニュースや感覚ではなく、自分のローン条件で数字を並べて確認することが、いちばん確実な不安対策になります。
借り換えシミュレーションでは、
- 今のまま返し続けた場合の総支払額
- 金利が少し上がった場合の家計への影響
- 借り換えた場合の月々返済額の変化
- 諸費用を含めて何年で元が取れるか
といったポイントを、同じ条件で比較できます。なのでシュミレーションをしてみることは重要なんですね。
まとめ
- 住宅ローン控除は性能重視・上限縮小へ
- 控除だけで判断すると、金利上昇に負けることがある
- 借り換えシミュレーションで数字に落とすことが不安解消の近道
制度を理解するより、「あなたの数字」を知ることが大切です。
今日の確認が、これから10年の安心につながります。
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