「住宅ローン借り換えと同時に名義を配偶者に変えたいけれど、贈与税がかかるって本当？」
名義変更で思わぬ税金が発生したら…と心配で動けずにいませんか？
大丈夫です。この記事では、贈与税をゼロに抑えて名義変更するための具体的なステップを、FPである私と一緒に確認していきましょう。
名義変更で贈与税が発生する３つのパターン
住宅ローンの借り換えにあわせて名義を変更する際、次のようなケースでは贈与税が発生する可能性があります。
- 住宅の持分を無償で配偶者や親に移す場合
- 住宅ローンの返済を他人が代わりに負担する形になる場合（実質的な贈与）
- 親子間などで、時価より著しく低い金額で譲渡する場合
これらは、知らなかったでは済まされないケースもあります。
贈与税がかからない名義変更の手順（5ステップ）
ステップ①：持分割合を評価証明で確認しよう
背景リスク：持分のバランスを曖昧なまま変更すると、無償譲渡とみなされ贈与税のリスクが生まれます。
アクション
- 固定資産評価証明書を市区町村で取得する
- 現在の登記簿謄本（全部事項証明書）を法務局で入手する
- 持分と評価額が対応しているかチェック
私が対応したご夫婦も、1/2ずつに均等登記していたつもりが、評価額では大きな差がありました。
ステップ②：借り換え先の金融機関に「持分変更の意向」を伝えよう
背景リスク：借り換え先によっては名義変更を許可しない場合があります。
アクション
- 金融機関に名義変更の目的を正直に伝える
- 必要な書類（登記簿・評価証明など）を準備
- 同意が得られる場合、借り換えと同時に名義変更手続きを進める
あるご夫婦は、事前に相談していたおかげで、スムーズにローン名義と持分変更ができました。
ステップ③：ローン返済割合と持分を一致させよう
背景リスク：「ローン返済は片方だけ・持分は1/2ずつ」というケースは“返済分の贈与”に該当します。
アクション
- 借入契約書に返済割合を明記
- 住宅ローン控除の適用可否も確認
- 持分と返済のバランスを税理士やFPに相談
実際に、夫が全額返済していたのに妻の持分が1/2で、贈与認定された例もありました。
ステップ④：配偶者控除を活用する場合は贈与契約書を作成しよう
背景リスク：控除の適用には、贈与の意思を示す文書が必要です。
アクション
- 贈与契約書を公正証書で作成（または自筆でも可）
- 不動産の詳細・贈与日・当事者の署名を記載
- 登記前に作成するのが鉄則
登記後に慌てて贈与契約書を作ったご夫婦は、税務署に否認されかけました。
ステップ⑤：登記変更と確定申告をセットで準備しよう
背景リスク：登記だけで満足してしまい、税務処理を怠ると、後日ペナルティ対象に。
アクション
- 登記変更は司法書士に依頼（費用は数万円〜）
- 贈与税の申告が必要な場合は期限内（翌年2月1日〜3月15日）に対応
- 非課税特例の適用には、添付書類も忘れずに
あるケースでは、登記は済んでいたのに申告漏れで延滞税が発生していました。
実例3 ケース（税負担ゼロで名義変更に成功）
Case①：妻の単独名義→夫婦共有へ変更（共働き）
状況：新築当初、住宅ローンは妻単独で組んだが、借り換えで夫も名義に加えたい
対応：ローン残高の50%を夫が負担、持分も1/2ずつ登記し直し
結果：返済と持分が一致したことで贈与税ゼロに
「FPさんにステップを教えてもらえて、本当に安心できました」（30代夫）
Case②：親からの援助で住宅を購入した子ども夫婦
状況：親が資金援助し、親名義で買った家を子どもに名義変更したい
対応：住宅取得資金の非課税特例を活用＋贈与契約書を作成
結果：1,000万円の持分移転でも非課税に
「税務署にも相談しましたが、事前準備でスムーズでした」（40代娘）
Case③：離婚による住宅ローン名義の片方削除
状況：離婚後に元妻の名義を抹消し、夫単独でローンを借り換え
対応：財産分与と明記した協議書を作成＋登記変更
結果：贈与ではなく財産分与扱いになり非課税
「協議書の文言を専門家に確認して正解でした」（50代夫）
注意！ 贈与税が発生した失敗談と回避策
- 持分を安易に1/2ずつにしたケース
→ 回避策：返済割合や資金負担を事前に明確にし、登記内容と一致させる - ローン残債を無視して名義変更したケース
→ 回避策：残債部分も含めた「経済的負担」を考慮して判断 - 配偶者控除を使ったのに契約書を作っていなかった
→ 回避策：贈与契約書は必須、登記前に作成を
FPの私が提案する「名義変更×借り換え」の鉄則
- ◎ 配偶者控除2,000万円を活用するなら、贈与契約書を登記前に作成
- ○ 住宅取得等資金の非課税特例を使うなら、年齢・用途・期限を要確認
- △ 税務署相談は事前予約制。書類持参で具体的に相談しよう
そして何より、「持分×残債×評価額」の3点セットで判断するのが、税リスクを避ける鍵です。
まとめ
- 固定資産評価証明と登記簿で持分の確認を
- 金融機関に名義変更の可否を必ず相談
- 贈与契約書を忘れずに、登記前に作成
正しい手順で、家計と家族の安心を守りましょう。
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FAQ
Q: 名義変更するとき、夫婦間でも贈与税がかかるのでしょうか？
A: 配偶者でも条件次第でかかりますが、正しく手順を踏めば大丈夫です。
Q: 持分を1/2にすれば問題ないですよね？
A: 単純な1/2ではなく、返済割合や評価額に応じた判断が必要です。
Q: 贈与税の申告をしないとバレることはあるのでしょうか？
A: 登記やローン情報から税務署が把握する可能性は高く、注意が必要です。
Q: 税務署に相談したら手続きが面倒になるのでは？
A: むしろ事前に相談すれば安心です。予約制なので準備して行きましょう。
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