「変動金利で借りてるけど、この先の金利上昇が不安…」
「借り換えたらどのくらい安くなるの？でも手数料とか諸費用で損しない？」
こういうときに必要なのが、“諸費用込み”での借り換えシミュレーションです。
金利だけを見て判断すると、「得したと思ったのに実は損だった」が起きやすいからです。
この記事では、変動金利の住宅ローンを借り換えるべきかどうかを、シミュレーションで判断するための手順と、損しないためのチェックポイントをまとめます。
変動金利で借りてるけど、金利が上がったら家計が持つか不安…。借り換えた方がいいのかな？でも諸費用で損したくない。
DANこの不安は、諸費用込みのシミュレーションでほぼ解消できますよ。一緒に見ていきましょう。
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変動金利で「借り換え」を考える人が増えるタイミング
変動金利の借り換えを考えるきっかけは、だいたい次の3つです。
- 金利が上がり始めた・上がりそうで不安になった
- 家計がきつくなり、毎月返済を下げたい
- まだ残債・残期間が十分にあり、下げ幅が出そう
重要なのは「不安だから借り換える」ではなく、自分の条件だと得かどうかを数字で判断すること。
そこで役立つのが借り換えシミュレーションです（※検索の誤字で「シュミレーション」と入力されることも多いので、同義として扱ってOKです）。
借り換えシミュレーション前に準備するもの（これだけでOK）
シミュレーションの精度は、入力する情報で決まります。まずは以下を揃えましょう。
① いまのローン条件（最低限）
- 現在のローン残高（残債）
- 残り返済年数
- 現在の金利（変動／固定、優遇の有無）
- 返済方式（元利均等 or 元金均等）
- ボーナス払いの有無
② 借り換えで見落としやすい条件（できれば）
- 繰上げ返済の予定（今後する/しない）
- 団信（保障内容・上乗せ金利の有無）
- 事務手数料のタイプ（定率 or 定額）
- 借り換え諸費用（概算でOK）
ここまで揃うと、「ざっくり試算」ではなく、判断に使えるレベルのシミュレーションになります。
変動金利の借り換えは「金利差」だけで決めると危険
借り換えで得するかどうかは、ざっくり言うと次の式で決まります。
借り換えで減る利息（総額） ＞ 借り換えにかかる諸費用（総額）
つまり、毎月返済が少し下がっても、諸費用が大きいと回収できず損になることがあります。
反対に、金利差が小さく見えても、残債や残期間が長ければ得になることもあります。
だからこそ、「金利が何％になるか」だけではなく、
諸費用込みで総支払額を比較できるシミュレーションが必須です。
借り換えでかかる諸費用の目安（ざっくりでも入れる）
借り換えの諸費用は主にこんなものがあります。
- 事務手数料（定率型 or 定額型）
- 保証料（商品による）
- 抵当権設定／抹消などの登記費用
- 司法書士報酬
- 印紙税
- 返済口座や手続きにかかる細かい費用（金融機関による）
ポイントは「厳密に全部を当てる」よりも、“概算を入れて比較する”こと。
概算ゼロで試算すると高確率で判断が狂います。
【シミュレーション例】変動金利→借り換えでどれくらい変わる？
金利が下がるなら借り換えたいけど、手数料や登記費用を入れたら本当に得なの？何年で回収できるか（損益分岐点）が分からなくて、判断できない…。
DANだから次に、残債・残期間・金利差・諸費用を入れたときに「総支払額」がどう変わるかを、ケース別に見ていきます。
ここではイメージしやすいように、数字は例として置きます（あなたの条件で必ず試算してください）。
先にあなたの条件で試算したい場合は、諸費用込みでこちらからざっくり確認できます
ケースA：残債が大きい×残期間が長い（得が出やすい）
- 残債：3,500万円
- 残期間：28年
- 現在金利：0.8%（変動）
- 借り換え後：0.45%（変動）※金利差0.35%
- 諸費用：80万円（概算）
- 諸費用の回収目安：約12年4か月
- 差引（得/損）：約+101万円
このタイプは「利息が減る総額」が大きくなりやすく、諸費用を回収しやすい傾向があります。
まずは“総支払額がどれだけ減るか”と“回収までの年数”を出すのが第一です。
DAN次は、残期間が短い場合に“諸費用の回収が間に合わない”ケースを見ていきます。
ケースB：残期間が短い（得が出にくいことがある）
- 残債：1,200万円
- 残期間：7年
- 現在金利：0.8%（変動）
- 借り換え後：0.5%（変動）※金利差0.3%
- 諸費用：60万円（概算）
- 諸費用の回収目安：約32年5か月
- 差引（得/損）：約-47万円
残期間が短いと、利息の残りも少ないため、諸費用の回収が間に合わないことがあります。
この場合は「借り換え」より、繰上げ返済を含めて比較した方が納得しやすいです。
DAN最後に、金利差が小さいときに起きやすい“諸費用負け”のケースも確認します。
ケースC：金利差が小さい（諸費用負けしやすい）
- 残債：2,500万円
- 残期間：20年
- 現在金利：0.8%（変動）
- 借り換え後：0.7%（変動）※金利差0.1%
- 諸費用：100万円（概算）
- 諸費用の回収目安：約75年11か月
- 差引（得/損）：約-73万円
DAN金利差が小さいと、毎月の差額が小さく、回収まで時間がかかりがち。“何年で回収？”が長すぎるなら見送りも普通にあり得ます。
3つのケースの通り、借り換えの損得は「金利差」だけでは判断できません。
残債・残期間・諸費用込みで、総支払額と“回収まで何年か”を一度出してから決めるのが安心です。
変動金利の借り換え：選択肢は3つ（あなたはどれ向き？）
① 変動→変動で借り換え（返済額を下げやすい）
向いている人
- とにかく毎月負担を下げたい
- 金利上昇リスクは理解しているが、当面の家計を優先したい
- 返済計画を見直しながら柔軟に動きたい
② 変動→固定へ借り換え（安心を買う）
向いている人
- 金利上昇がメンタル的にしんどい
- 家計の見通しを固定したい
- 教育費などの支出が読める期間に、返済を安定させたい
③ 借り換えせず、繰上げ返済やプラン見直し（堅実）
向いている人
- 残期間が短く、借り換えでは回収が難しそう
- 諸費用が重く、条件的に損しやすい
- すでに金利優遇が強く、借り換えメリットが薄い
このどれに当てはまるかを、シミュレーションで可視化するのが最短です。
変動金利の借り換えで「やりがちな失敗」5つ
“毎月の返済が下がるなら得”と思ってたけど、諸費用や団信まで入れると逆に高くなることがあるって聞いて怖い…。
DANなので、失敗パターンを先に潰してからシミュレーションするのがおすすめです。
- 諸費用を入れずに「得した気になる」
- 団信の内容（上乗せ金利）を見落とす
- 手数料のタイプ（定率/定額）の違いで逆転する
- 返済方式（元利均等/元金均等）を揃えず比較してしまう
- 借り換えだけ見て、繰上げ返済と比べていない
この記事の通りに“項目を揃えて”比較すれば、この失敗はほぼ避けられます。
よくある質問（Q&A）
Q. 変動金利が上がりそうなら、すぐ借り換えるべき？
A. 「不安だから」だけで決めるより、諸費用込みで損益分岐点を確認してから判断が安全です。上がった場合のシナリオも含めて試算すると納得しやすいです。
Q. 借り換えはどれくらいの金利差があれば得？
A. 条件によります。残債・残期間・諸費用で逆転するので、金利差だけで決めないのが基本です。
Q. 借り換えと繰上げ返済、どっちが優先？
A. 残期間が短い・諸費用が重い場合は、繰上げが有利なこともあります。両方を同じ土俵（総支払額）で比較するのが正解です。
まとめ：変動金利の借り換えは「諸費用込みのシミュレーション」で決める
- 借り換えは金利差だけで決めると失敗しやすい
- 見るべきは「総支払額」と「回収まで何年か（損益分岐点）」
- そのために、諸費用込みで試算できるシミュレーションが役立つ
- 迷ったら、変動→変動／変動→固定／繰上げの3択で比較する
借り換えが得なのか、繰上げが得なのか…数字で見ないと判断できない。まずは諸費用込みで“回収まで何年か”だけでも先に知りたい。
DAN必要な入力項目は多くありません。ローン明細を見ながらなら5分程度で試算できます。細かい費用が不明な場合も、まずは概算でシミュレーションして大丈夫です。
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