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仲介手数料とは？
賃貸物件を借りる際、多くの人が気にするのが「仲介手数料」や「交渉」です。不動産業者によって、仲介手数料が「家賃の1ヶ月分」「0.5ヶ月分」「0円」など異なるケースがありますが、その理由をご存じでしょうか？本記事では、仲介手数料の仕組みや、異なる理由について詳しく解説します。
仲介手数料とは、不動産業者（宅地建物取引業者）が賃貸契約の仲介を行う際に受け取る報酬のことです。賃貸物件を借りる際には、不動産業者を通して契約を結ぶことが一般的ですが、その際に発生する手数料が「仲介手数料」です。
仲介手数料の上限は法律で決まっている
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって以下のように定められています。
- 仲介業者が依頼者の双方（貸主・借主）から受け取れる手数料の合計額
- 「賃料の1ヶ月分×1.1（消費税込）」が上限
- 仲介業者が依頼者の一方（貸主または借主）から受け取れる手数料の上限
- 「賃料の0.5ヶ月分×1.1（消費税込）」が上限（ただし、依頼者の一方が承諾すれば賃料1ヶ月分まで可能）
つまり、貸主と借主の両方から手数料を受け取る場合は、合計で賃料の1ヶ月分までしか請求できません。また、貸主から手数料を受け取らない場合は、借主から賃料の1ヶ月分を受け取ることができます。
不動産会社は契約を取るときには仲介手数料を初めから1か月分として見積もって出す場合が多いです。「仲介手数料1か月分は同意できません」など自身で指摘して交渉していきましょう。
仲介手数料が異なる理由
仲介手数料1ヶ月分の業者
一般的な不動産業者は、仲介手数料として「家賃1ヶ月分（＋消費税）」を借主から受け取っています。これは、貸主からは仲介手数料を受け取らず、借主からのみ徴収するケースです。
また、契約前に仲介手数料の金額を借主に「この見積でよろしいですか。」といったように伝え、了承を得た場合、借主が1ヶ月分を支払うことになります。法律違反にはならず、慣例として広く行われています。
仲介手数料0.5ヶ月分の業者
仲介手数料を0.5ヶ月分に設定している業者には、以下のような理由があります。
- 貸主からも0.5ヶ月分の手数料を受け取る場合
- 法律の上限である「合計1ヶ月分」の範囲内で、貸主・借主双方から0.5ヶ月分ずつ受け取る。
- 借主にとって魅力的に見せるため
- 集客のため、仲介手数料を安く設定し、契約数を増やす戦略。
仲介手数料0円の業者
仲介手数料を0円にしている業者には、以下のケースがあります。
- 貸主からのみ仲介手数料（1ヶ月分）を受け取る
- 貸主側から1ヶ月分の手数料を受け取ることで、借主からは手数料を取らない。
- 自社管理物件（元付業者）の場合
- 仲介業者が貸主でもある場合（不動産管理会社の直営物件など）、借主から手数料を取らないことが多い。
- UR賃貸などの公的な賃貸住宅
- UR賃貸住宅のような公的機関が運営する物件は、仲介手数料を取ることが禁止されている。
新築の物件、空室が出たの早く次の入居者を見つけたい、といった貸主側の都合で仲介手数料0円としている場合もあります
仲介手数料や不動産会社との交渉をするためのポイント
複数の不動産会社から見積もりを取り、相見積もりをする
複数の不動産会社で初期費用の見積もりを取り、比較材料とすることで交渉を有利に進められます。特に、同じ物件の見積もりを複数社から取得し、他社の方が初期費用が安い場合、その情報を提示して交渉することが効果的です。
閑散期を狙う
不動産業界には繁忙期と閑散期があり、一般的に5月から8月は閑散期とされています。この時期は物件の動きが少なく、不動産会社も契約を増やしたいと考えているため、交渉が成功しやすい傾向があります。
媒介契約前に交渉する
仲介手数料の値引き交渉は、媒介契約（賃貸契約）を結ぶ前に行うのが効果的です。特に専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ前は、不動産会社が契約を確実に取りたいと考えるため、交渉に応じやすいタイミングです。
他の条件をつけて交渉する
「毎月の家賃を1000円下げてくれるなら即決します」、「エアコンを新品に交換してくれるなら今申し込みます」など仲介手数料だけでなく条件をつける代わりにこの物件にすぐ決めるといった交渉をすると不動産会社も条件を受けてもらいやすいです。
高圧的な態度を避ける
交渉の際は、相手に対して礼儀正しく、誠実な態度で臨むことが重要です。高圧的な態度や一方的な要求は、交渉を不利に進める原因となります。相手の立場や事情を理解し、双方にとって納得のいく形を目指すことが不動産の交渉のコツです。
これらの方法を組み合わせて活用することで、仲介手数料の交渉をより効果的に進めることができます。ただし、交渉が必ず成功するわけではないため、事前に複数の不動産会社を比較検討し、自分に合った不動産会社を選ぶことも大切です。
まとめ
仲介手数料は宅建業法により「合計で賃料1ヶ月分まで」と決められていますが、業者によって手数料の取り方が異なります。手数料が異なる理由として
- 貸主と借主のどちらから手数料を受け取るか
- 集客戦略として手数料を低く設定しているか
- 自社物件を扱っているか
などが挙げられます。賃貸契約をする際は、複数の業者を比較し、できるだけ手数料を抑えられる方法を探してみましょう。これからお部屋探しをする方は、ぜひ参考にしてください！
- 仲介手数料の上限は法律で決まっている
- 仲介業者が依頼者の双方（貸主・借主）から受け取れる手数料の合計額「賃料の1ヶ月分×1.1（消費税込）」が上限
- 仲介業者が依頼者の一方（貸主または借主）から受け取れる手数料の上限「賃料の0.5ヶ月分×1.1（消費税込）」が上限
出展 国土交通省 ＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
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