「2026年以降の住宅ローン控除がどうなるのか、不安です…」
「せっかくの控除、損したくない！」
そう思っている方は多いのではないでしょうか。制度が複雑で、未来が曖昧だと余計に不安になりますよね。
でも大丈夫です。最新の制度内容を整理して、あなたのケースで“最大限のメリット”を取りに行きましょう。
住宅ローン控除の基本仕組み（2026年以降の“前提整理”）
住宅ローン控除（正式名称：所得税法（住宅借入金等特別控除））は、住宅ローンの年末残高に応じて、所得税や住民税から控除を受けられる仕組みです。
基本ルール
- 控除額＝年末残高 × 控除率
- 控除期間＝入居年に応じて定められた年数
- 適用条件＝所得要件・床面積要件・入居期限など
最新数値（2024〜2025年入居分）
- 控除率：0.7％
- 控除期間：10年（特例で13年の場合あり）
- 所得要件：合計所得金額2,000万円以下
- 床面積要件：原則50㎡以上（所得1,000万円以下は40㎡以上可）
- 借入限度額：
- 長期優良住宅・認定低炭素住宅：最大4,500万円
- ZEH水準住宅：最大3,500万円
- 省エネ基準住宅：最大3,000万円
出典：国税庁「タックスアンサー」・国土交通省資料・令和6年度税制改正大綱
2026年以降の変更点・確認ポイント
2025年末までの入居については現行制度が適用されます。
一方、2026年（令和8年）以降の制度は現時点で「未定」です。
ただし、令和7年度（2025年度）の税制改正で、子育て世帯・若者夫婦世帯への特例が決定しました。
令和7年分（2025年入居）の特例
- 借入限度額の上乗せ（最大＋500〜1,000万円）
- 控除率：0.7％（据え置き）
- 控除期間：13年
「変わる／変わらない」
- 変わる
- 2026年以降の制度は現時点で不明
- 2025年分は子育て・若者夫婦世帯で優遇拡大
- 変わらない
- 控除率0.7％
- 所得要件・床面積要件の基本枠組み
ケースで学ぶ：2026年以降に“得する／損する”分岐
Case1：新築・認定住宅（共働き／ペアローン）
- 不安：ペアローンで控除は有利？
- 確認：特例対象者なら限度額5,000万円、13年控除で効果大。
- 結論：共働きでペアローンを組めば、住民税控除枠を効率よく使える。
- 学び：世帯構成と入居年で控除効果は大きく変わる。
Case2：中古マンション（単身・年収△△）
- 不安：築年数や床面積が不安。
- 確認：耐震基準・築年数要件を満たせば、一般住宅扱いで控除可能。
- 結論：中古でも条件を満たせば新築と同様に控除が受けられる。
- 学び：中古購入時は“適用条件の証明書”が命。
Case3：借り換え予定
- 不安：控除がリセットされるのでは？
- 確認：継続要件を満たせば控除は続く。
- 結論：金利差・諸費用と控除額を比較して損益分岐を見極める。
- 学び：控除よりも「総返済額」で判断するのが安全。
控除メリットを最大化する5ステップ
- 要件チェック
- 所得・床面積・入居期限を一覧化
- アクション：契約書・登記事項・所得確認
- 年末残高の見える化
- 返済計画に基づき控除額を試算
- アクション：残高証明・シミュレーション表作成
- 住民税枠を意識
- 所得構成により控除できない場合あり
- アクション：給与明細と市町村HPで確認
- 借り換え影響を検証
- 金利差と諸費用＋控除残年数で損益計算
- アクション：複数銀行で見積もり比較
- 申告手順の準備
- 初年度は確定申告、翌年以降は年末調整
- アクション：住民票・残高証明・認定書類を揃える
よくある落とし穴と回避策
入居期限を誤解 → 契約書で日付確認
住宅ローン控除は「契約日」ではなく「入居日」が基準になります。引き渡しや引っ越しのタイミングを勘違いすると、要件を満たせないケースもあります。必ず契約書や登記事項証明で入居日を確認しましょう。
床面積の測り方（壁芯/内法） → 登記事項証明書を参照
床面積は「登記簿に記載の内法面積」で判定します。マンションのパンフレットにある「壁芯面積」とは違うので注意が必要です。登記事項証明書で正しい面積を確認しておけば安心です。
増改築証明書不足 → 工事時に必ず取得
省エネ改修や増改築で控除を受けるには、所定の「増改築等工事証明書」や「住宅性能証明書」が必要です。工事後に取り寄せが難しい場合もあります。契約段階で施工業者に発行を依頼しておくことが大切です。
住民税控除枠不足 → 事前に市町村へ確認
所得税で控除しきれない分は住民税からも差し引けますが、上限があります。そのため「思ったより戻らない」ケースが出るのです。給与明細や市町村HPを確認し、住民税側の枠も把握しておきましょう。
借り換えでリセット誤解 → 税務署で継続要件を確認
住宅ローンを借り換えると「控除がゼロになる」と誤解されがちです。実際には、継続要件を満たしていれば引き続き控除を受けられます。不安な場合は、税務署や金融機関に確認しておけば安心です。
FPの視点：「控除×金利×審査」をワンセットで
住宅ローン控除はとても魅力的ですが、冷静に見ると控除額だけではなく「総返済額」で判断することが大切です。
金利差がほんの0.数％でも、控除額や諸費用の影響で「得する／損する」が逆転することは珍しくありません。
そんなときに便利なのが、シミュレーションツールや審査比較サービスです。
- 【2025年最新】住宅ローン借り換えで損してない？比較が面倒な人こそ使うべき無料シミュレーション
→ 借り換え時の「総返済額＋控除効果」を同時に試算できるので、数字で冷静に判断できます。
下記の記事に詳しくまとめてあります▼
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→ 金利だけでなく「審査に通る可能性」を加味して銀行を絞り込めるので、ムダな申込を避けられます。
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まとめ
- 最新の制度要件を公的資料で確認
- あなたのケースで「控除×金利」の損益分岐を試算
- 借り換え試算＆銀行診断ツールで行動開始
制度の最新を味方に。数字で確かめれば、迷いは小さくできます。
FAQ
Q: 2026年以降、控除率や期間は変わりますか？
A: 未定ですが、2025年入居までは0.7％・10年で確定。最新情報を確認すれば大丈夫です。
Q: 認定住宅や省エネ住宅の扱いは？
A: 2025年入居までは特例で借入限度額拡大・13年控除。2026年以降は最新発表を確認しましょう。
Q: 借り換えでも控除は続けられますか？
A: 継続要件を満たせば大丈夫です。税務署や金融機関で確認を。
Q: 共働きのペアローンは有利？
A: 所得を分ければ住民税枠を使いやすく、控除の相性は良いです。
Q: 住民税控除枠が足りないときは？
A: 所得税で控除しきれない場合に住民税控除されますが限度あり。早めに確認して安心を。
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